买房子交了20万定金能退吗

（一）明确不能买房的原因。判断是开发商原因（如未取得预售许可证）、购房者自身原因（自身反悔），还是不可归责于双方的事由（政策调整、不可抗力）。

（二）收集相关证据。比如开发商未取得预售许可证的文件、政策调整的通知等，以备后续协商或诉讼使用。

（三）与开发商协商。依据不同原因，按照定金退还规则与开发商沟通退还定金事宜。

（四）协商不成则通过诉讼解决。准备好证据，向法院提起诉讼维护权益。

法律依据：
《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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1.若因开发商问题，像没拿到预售许可证，致使合同无法订立或履行，按定金规则，开发商需双倍返还定金，也就是退40万。

2.要是购房者自己反悔不想买了，开发商有权不退定金。

3.若因政策调整、不可抗力等不可归责于双方的情况，导致合同无法签订，开发商应退还定金。

购房者先明确不能买房的原因，收集证据和开发商协商，协商不成可诉讼。
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结论：
买房子交了20万定金能否退还取决于具体原因。开发商原因导致合同问题应双倍返还40万，购房者自身原因则可能不予退还，不可归责于双方的事由应退还定金。
法律解析：
依据《民法典》规定，定金罚则适用于购房定金情况。若开发商存在未取得预售许可证等问题，致使合同无法订立或履行，其应承担违约责任，双倍返还定金。若购房者自身反悔，违背了定金约定，开发商有权不退还定金。而因政策调整、不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同无法签订，开发商需退还定金。购房者遇到此类情况，要先确定不能买房的原因，收集好相关证据，先尝试与开发商协商，若协商无果可通过诉讼解决。若您在购房定金退还问题上存在疑问，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。
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1.买房子交了20万定金是否退还取决于具体情况。若因开发商未取得预售许可证等自身问题致合同无法订立或履行，开发商需按定金罚则双倍返还，即退还40万；若因购房者自身反悔不想买房，开发商有权不退还定金；若因政策调整、不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同无法签订，开发商应退还定金。
2.解决措施和建议：购房者首先要明确不能买房的原因，并收集相关证据。之后与开发商进行协商，尝试达成一致解决方案。若协商无法取得满意结果，可通过诉讼途径维护自身权益。
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法律分析：
（1）当开发商存在问题，例如未取得预售许可证，致使购房合同无法订立或履行时，依据定金罚则，开发商需双倍返还定金。这是因为开发商的过错导致合同无法正常进行，应承担相应责任。
（2）若购房者自己改变主意不想买房，这种情况属于购房者自身原因，开发商有权不退还定金。购房者做出的决定导致合同无法继续，需自行承担后果。
（3）要是因为不可归责于双方的事由，像政策调整、不可抗力等因素，使得合同无法签订，开发商应当退还定金。因为双方都没有过错，不应让购房者承担损失。购房者要先明确不能买房的原因，收集好相关证据，先尝试与开发商协商，协商无果则可通过诉讼途径解决。

提醒：
购房者遇到此类问题要及时收集证据，不同原因对应不同处理方式，情况复杂时建议咨询专业分析。